Pogosta vprašanja in odgovori

Ocenjevanja vrednosti je izkazovanje mnenja o vrednosti nepremičnin na podlagi uporabe metod in tehnik, ki so potrebne za strokovno in objektivno oceno nepremičnin.

Ocenjevalec vrednost v zbere vse razpoložljive podatke o predmetu ocenjevanja ter opravi ogled, na osnovi katerega ugotovi fizično stanje nepremičnine in preveri skladnost pridobljenih podatkov. Nato ocenjevalec opravi analizo trga ter pridobi tržne podatke primerljivih prodajnih (in/ali najemnih) poslov s podobnimi nepremičninami. Naslednji korak je izbira najprimernejše metode ocenjevanja (način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in/ali nabavnovrednostni način) ter končni izračun ocene vrednosti predmeta ocenjevanja. Ocenjevalec za vsako oceno vrednosti izdela poročilo o oceni vrednosti, katere vsebina je predpisana s standardi ocenjevanja.

Obstajajo različni nameni ocenjevanja nepremičnin: za zavarovano posojanje oz. pridobitev hipotekarnega posojila, za namen prodaje/nakupa nepremičnine, v sodnih, insolventnih in davčnih postopkih, za računovodsko poročanje oz. za ugotavljanje knjigovodske vrednosti itd. Različni nameni lahko zahtevajo uporabo različnih podlag vrednosti, uporabo različnih načinov in metod vrednotenja kar posledično lahko vodi do različnih ocene vrednosti iste nepremičnine.

Pomembno je ločiti različne podlage vrednosti nepremičnin. Najbolj uporabljana je tržna vrednost, ki je definirana kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustrezen trženje, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile.

Poleg tržne vrednosti obstaja še vrsta drugih vrednosti, kot so pravična vrednost, vrednost za naložbenika, sinergijska vrednost, likvidacijska vrednost, poštena vrednost itd., ki se uporabljajo v različnih okoliščina za različne namene.

V Sloveniji GURS objavlja t.i. posplošene vrednosti nepremičnin namenjene, ki se uporablja v upravnih in sodnih postopkih. S sistemom množičnega vrednotenja želi država za vsako nepremičnino določiti posplošeno vrednost, ki se bo kar najbolj približala dejanski tržni vrednosti.

V svetu je v uporabi več različnih mednarodnih in nacionalnih standardov ocenjevanje vrednosti nepremičnin. V Sloveniji se največ uporabljajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV). Drugi v Sloveniji manj pogosto uporabljeni standardi so TEGoVA – The European Group of Valuers' Associations in RICS Valuation Global Standards. V ZDA se uporablja USPAP – Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.

Obstajajo trije načini vrednotenja nepremičnin: Način tržnih primerjav, Na donosu zasnovan način in Nabavnovrednostni način.

Ocena vrednosti nepremičnin pretežno temeljijo na primerljivih poslih prodaj (ali najemov) nepremičnin, ki so se sklenili na trgu. V Sloveniji te podatke zbira in ureja geodetska uprava (Evidenca trga nepremičnin ETN).

Za cenitev je potrebno predložiti dokumentacijo o nepremičnini:

• Identifikacija predmeta ocenjevanja (ID znaki)
• Namen ocenjevanja
• Naziv naročnik in uporabnik poročila o oceni vrednosti
• Gradbeno in uporabno dovoljenje oz. lokacijska informacija za zemljišča
• Načrti in tehnični opisi, če obstajajo
• Najemne pogodbe oz. podatke o najemninah, če je objekt oddan v najem
• Druga pomembna dokumentacija o nepremičnini, ki ima pomemben vpliv na oceno vrednosti

Cene se razlikujejo od cenilca do cenilca, vrste nepremičnin, namena ocenjevanja in kompleksnosti oz. posebnosti nepremičnin. Okvirne cene so:

Pri naročilu ocen vrednosti večjega števila nepremičnin ocenjevalci vrednosti običajno priznavajo posebne popuste. Na ceno vpliva tudi ocenjevalčeva zavezanost za DDV.

V Sloveniji obstajata dve vrsti ocenjevalcev vrednosti:

• Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti nepremičnin: dovoljenje za opravljanje nalog podeljuje Slovenski inštitut za revizijo. Za pridobitev naziva morajo ocenjevalci prednosti opraviti enoletno izobraževanje z zaključno nalogo. Licence se obnavlja na 3 leta, za obnovitev je potrebno redno izobraževanje. Pooblačeni ocenjevalci vrednosti so pod nadzorom Slovenskega inštituta za revizijo in Agencije za javni nadzor nad revidiranjem.
• Sodni cenilci: sodne cenilce imenuje Ministrstvo za pravosodje predvsem za potrebe sodišč ali upravnega organa. Za pridobitev naziva je potrebno opraviti preizkus strokovnosti. Imenovanje ja za neomejen čas. Nadzor nad njihovim delom izvaja Strokovni svet, ki deluje v okviru Ministrstva za pravosodje. Cenilci se morajo redno izobraževati.

Ocenjevalec vrednosti na trgu išče primerljive realizirane prodajne (oz. najemne) posle s podobnimi nepremičninami, prodajne cene (oz. najemnine) teh poslov nato ustrezno prilagodi na lastnosti predmeta ocenjevanja in tako skuša kar se da zanesljivo oceniti vrednost nepremičnine.

Ker pa se z nepremičninami ne trguje redno in so nepremičnine po svoji naravi zelo heterogene (po namenu uporabe, lokaciji, lastnostih), je izbor primerljivih poslov omejen, prodajne cene le-teh pa se pogosto med seboj močno razlikujejo.

Ker načini izbora primerljivih poslov in izvedbe prilagoditev v standardih niso natančno predpisani, se lahko ocenjevalec vrednosti posluži zelo subjektivnih metod in načinov ocene vrednosti, posledično lahko različni ocenjevalci vrednosti isto nepremičnino ocenijo zelo različno. Zato je smiselno, da naročnik cenitve pregleda postopek ocene vrednosti oz. zahteva ustrezna pojasnila postopka, če le-ta ni razkrit.

Načeloma vedno obstaja možnost pritožbe na cenitev. Vendar pa je izpodbijanje cenitve lahko zelo težavno, saj jih izvajajo posebno usposobljeni strokovnjaki. Če menite, da je ocenjevalec vrednosti spregledal pomembno lastnost nepremičnine, lahko razmislite o pritožbi. Če se odločite za to, boste potrebovali dokaze o tem, zakaj se ne strinjate z njihovo oceno – na primer dodatne informacije o aktualnih primerljivih prodajah na območju ocenjevanja. Seveda pa je vedno možno pridobiti drugo mnenje oz. naročiti dodatno cenitev.

Naročniki pogosto naročajo cenitev, ko je transakcija z nepremičnino (kupoprodajni posel, najem kredita ipd.) že dogovorjena. Od ocenjevalca vrednosti pa pričakujejo le »formalno« potrditev že dogovorjene vrednosti. Nevšečnosti pa lahko hitro nastopijo, če ocenjevalec oceni vrednost nižje (ali višjo) od pričakovane. Zato je zelo priporočljivo, da se cenitev oz. poročilo o oceni vrednosti naroči dovolj zgodaj v postopku predvidene transakcije.

Raziskava Zadovoljstvo uporabnikov poročil o oceni vrednosti nepremičnin - anketa je pokazala, da je za naročnike poleg nizke cene najpomembnejši kratek rok izdelave cenitve in da je ocena vrednosti skladna z njihovimi pričakovanji. Zanesljivost in točnost ocene vrednosti pa je manj pomembna.

V praksi naročniki pogosto pričakujejo, da bo ocenjevalec vrednosti potrdil naročnikovo pričakovano vrednost oz. da bo ocenil vrednost skladno z njihovimi interesi. Če naročnik na primer zaproša za kredit, želi, da je cenitev čim višja. Enako velja za prodajalce nepremičnine in obratno za kupce. Povpraševanje po cenilcih s takšnim pristopom do naročnika so zato največje.

Poudarek naših ocen vrednosti nepremičnin pa je na objektivnosti in nepristranskosti vrednotenja – za kar uporabljamo napredne statistične metode z veliko število razpoložljivih tržnih podatkov. Sledimo tudi sodobnim trendom ocenjevanja. Cenilna poročila so pregledna in lahko sledljiva za uporabnika. Oceno vrednosti pa NE prilagajamo naročnikovim željam.

Stanovanjske nepremičnine se praviloma ocenjujejo z uporabo načina tržnih primerjav. Ocenjevalec vrednosti analizira trg prodaj in išče posle s stanovanjskimi nepremičninami, ki so zgodile blizu datuma ocenjevanja in so podobne ocenjevani nepremičnini (po lokaciji, velikosti, starosti, ostalih lastnostih ipd.). Čim več primerljivih prodaj je na razpolago, zanesljivejša je ocene vrednosti. Cenitve stanovanj so zato najbolj zanesljive v večjih mestih, kjer se vrši največ transakcij. Stanovanjske hiše so bolj heterogene od stanovanj, kvalitetnih primerljivih poslov je zato manj, posledično so ocene vrednosti manj zanesljive.

Poslovne prostore (pisarniški, trgovski in industrijski prostori) je možno oddati v najem. Z oddajo v najem nepremičnina ustvarja denarni tok, ki lahko služi kot osnova za oceno vrednosti nepremičnine. Poleg načina tržnih primerjav se za oceno vrednosti poslovnih nepremičnin zato pogosto uporablja t.i. na donosu zasnovan način. Bodoči denarni tokovi (najemnine) se z diskontiranjem pretvorijo v eno samo vrednost, ki služi kot ocena za vrednost nepremičnine. Ocenjevalec vrednosti analizira najemni trg in išče podobne najemne posle. Več ko je podobnih najemnih poslov, bolj natančna in zanesljiva je lahko ocene vrednosti. Poročilo o oceni vrednosti

Poseben primer poslovnih nepremični predstavljajo nepremičnine s posebnim trgovalnim namenom (angleško Trade Related Property), to so nepremičnine zasnovane za specifično gospodarsko rabo, kjer se vrednost nepremičnine odraža v tržnem potencialu gospodarske dejavnosti, za katero je nepremičnina prilagojeno zgrajena. V to skupino spadajo hoteli in drugi nastanitveni objekti, restavracije in gostinski lokali, bencinski servisi, gledališča, športni objekti ipd. V teh primerih se ocena vrednosti ne nanaša samo na nepremičnino, temveč tudi na opremo in neopredmetena sredstva. Vse tri komponente predstavljajo zaključeno celoto in sestavljajo premoženje nepremičnine. Ocene vrednosti takšne nepremičnine je zato bolj zahtevna.

Med nepremičnine za gradnjo (angleško Development property) sodijo nepremičnine, ki jih je potrebno preurediti oz. razviti, da se doseže njihovo najgospodarnejšo rabo. To so t.i. nepremičninski projekti, kot je gradnja stavb, obnove ali spremembe obstoječih objektov, preurejanje zemljišč, izgradnja infrastrukture ipd. Značilnost takšnih cenitev je več možnih izidov projekta (scenarijev) in s tem visoka negotovost ocenjevanja vrednosti. Za takšne namene smo razvili poseben način ocenjevanja vrednosti z uporabo metode Monte Carlo. Poročilo o oceni vrednosti z metodo Monte Carlo