Članek prikazuje, kako enostavno je manipulirati z ocenami vrednosti nepremičnin, medtem ko naj bi bili izračuni ocene vrednosti skladni s standardi ocenjevanja vrednosti. Zdi se, da ima izbira pravilnega nabora primerljivih transakcij daleč največji vpliv na oceno vrednosti, vendar pravili in priporočil kako to storiti ni. Obravnavani sta dve glavni vrsti napak pri ocenjevanju vrednosti – napaka prilagoditve in napaka manjkajočih podatkov. Raziskava temelji na resničnih primerih in dejanskih razpoložljivih podatkih, ki so na splošno nepopolni in netočni. Podani so predlogi, kako povečati kakovost in zanesljivost ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Ti predlogi bi se lahko v prihodnje uporabili kot podlaga za spremembo standardov ocenjevanja vrednosti.
Povzetek: V prispevku obravnavamo problematiko izbora primerljivih poslov in izvedbe prilagoditev pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Izbor primerljivih poslov (in izvedba prilagoditev) ima namreč daleč največji vpliv na oceno vrednosti. Standardi ocenjevanja so glede tega zelo splošni in nedorečeni ter ocenjevalcu vrednosti dopuščajo veliko svobode pri oceni vrednosti. Posledica so lahko zelo velike razlike pri oceni vrednosti, zlasti pri ocenah vrednosti manj likvidnih nepremičnin. V prispevku so prikazani pristopi in napotki izbora primerljivih poslov in izvedbe prilagoditev, ki so bili razviti predvsem za modele množičnega vrednotenja in so lahko zelo uporabni tudi pri individualnih ocenah vrednosti nepremičnin. S predstavljenimi metodami in vizualnim prikazom rezultatov lahko bistveno povečamo kvaliteto ocene vrednosti ter razumljivost in sledljivost postopka za uporabnika poročila o oceni vrednosti. Ključne besede: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, izbor primerljivih poslov, izvedba prilagoditev.
Summary: The paper deals with prevailing challenges of real estate valuations. Real estate, heterogenous and diverse in nature, are characterized by a wide variance of selling prices which cannot be statistically fully explained. This makes it difficult to objectively evaluate a property. The selection of the right set of comparable transactions (and the implementation of adjustments) has therefore by far the greatest impact on the valuation. And loose valuation standards do not provide much guidance. Real estate valuations might be therefore subject of high uncertainty. In addition, valuation bias may even increase valuation imperfections. A reviewer of a valuation reports must be therefore aware of all pitfalls and know how to challenge a report in the right way.
Bančni vestnik – Journal of The Bank Association of Slovenia., 11/2023
Povzetek: Prispevek obravnava rezultate ankete o zadovoljstvu uporabnikov poročil o oceni vrednosti nepremičnin. Anketa je bila izvedena v sodelovanju s Slovenskim inštitutom za revizijo in družbo RE/MAX Commercial. K sodelovanju so bili povabljeni različni uporabniki poročil o oceni vrednosti: banke, revizorji, kupci in prodajalci nepremičnin, stečajni upravitelji ter drugi, ki pri svojem delu redno uporabljajo poročila o oceni vrednosti nepremičnin. Večina uporabnikov je s poročili zadovoljna, predvsem z uporabljenimi metodami, izračuni, razumljivostjo, obliko in sklepi poročil. Kritike pa se najpogosteje nanašajo na neodvisnost ocenjevalcev vrednosti in s tem povezan (pre)velik vpliv naročnika na ocenjevalca vrednosti ter (pre)velike razlike pri ocenah vrednosti iste nepremičnine. Za povprečnega uporabnika je najpomembnejši kratek rok izdelava ter da je ocena vrednosti skladna z njihovimi pričakovanji. Ključne besede: Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, poročila o oceni vrednosti nepremičnin, zadovoljstvo uporabnikov, anketa.
Povzetek: V prispevku obravnavamo problem pristranskosti pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Zaradi nelikvidnosti trga, pomanjkljivih tržnih podatkov ter heterogenosti in specifičnosti nepremičnin je ocenjevanje vrednosti nepremičnin še posebno dovzetno za učinke vedenjske pristranskosti pri ocenjevanju vrednosti. Pregledali in analizirali smo razpoložljive prispevke in raziskave, ki opozarjajo na tveganje pristranskosti pri oceni vrednosti nepremičnin, ter predlagali možne rešitve. Osredotočili smo se predvsem na pristranskost sidranja pri ocenjevanju vrednosti, pri kateri se ocenjevalec s svojo oceno vrednosti zasidra okrog referenčne vrednosti, psihološkega sidra, od katerega se med ocenjevanjem ocenjevalec težko odmakne. V prispevku obravnavamo tudi tveganje vpliva naročnika cenilnega poročila na nepristranskost ocenjevalca vrednosti. V drugem delu pa predlagamo možne rešitve za zmanjšanje oziroma preprečitev pristranskosti pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Ključne besede: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, pristranskost ocenjevanja, zasidrana vrednost, vpliv naročnika na ocenjevalca vrednosti.
Povzetek: Prispevek obravnava uporabo statističnih metod, predvsem multiplo linearno regresijo, pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Metoda je primerna za ugotavljanje odvisnosti nabora neodvisnih spremenljivk in odvisne spremenljivke ter je lahko zelo uporabna pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Z uporabo te metode lahko občutno zmanjšamo subjektivnost pri ocenjevanju vrednosti. S statističnimi metodami lahko tudi ocenimo napako ocenjene vrednosti nepremičnine, ki je zaradi heterogene narave nepremičnin, žal, vedno prisotna. V prispevku je na konkretnem primeru s pomočjo programskega orodja Excel prikazan postopek izračuna ocene vrednosti ter napake ocene vrednosti poslovne nepremičnine na način tržnih primerjav in na donosu zasnovanem načinu. Ključne besede: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, multipla linearna regresija, ocena napake
Povzetek: Prispevek obravnava uporabo metode Monte Carlo pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Metoda je razširjenja za ocenjevanje vrednosti finančnih instrumentov in oceno investicij, zelo redko pa se uporablja pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Uporaba metode omogoča analizo vseh negotovosti v postopku ocenjevanja vrednosti nepremičnin in posledično uporabniku zagotavlja višjo kakovost informacij za odločanje v zvezi s predmetom ocenjevanja. Rezultat metode Monte Carlo ni samo ena vrednost nepremičnine, temveč niz možnih vrednosti od najmanj do najbolj verjetne vrednosti, raztros le-teh pa daje pomembne informacije o zanesljivosti cenitve. V prispevku je na konkretnem primeru prikazana primerjava ocenjevanja vrednosti nepozidanega zemljišča po klasični metodi (metoda zemljiškega ostanka) in po metodi Monte Carlo. Vrednosti so izračunane s pomočjo programske opreme za preglednice Excel. Prikazane so prednosti uporaba te metode pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Ključne besede: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, metoda Monte Carlo, metoda zemljiškega ostanka.
Zaupajte strokovnjakom z izkušnjami. Pripravimo vam natančno in verodostojno cenitev, prilagojeno vašim potrebam – za prodajo, nakup, posojilo ali pravne postopke.
Pokličite nas ali nam pišite za več informacij in skupaj bomo prišli do prave rešitve.
CENITVE NEPREMIČNIN, Boris Tuma, s.p,
Ulica Koroškega bataljona 18
SI-1231 Ljubljana-Črnuče
041 332 226
boris.tuma@cenitvenepremicnin.eu
Davčna št.: 75870665
Matična št.: 9235965000
TRR: SI56 0400 0027 7900 091
